Le tendenze sull’immobiliare di lusso oggi in Italia

Il settore immobiliare di lusso in Italia attraversa una fase di consolidata espansione, trainato dall’aumento dei contribuenti ad alto reddito e da politiche fiscali attrattive per i grandi patrimoni. Secondo il report di Patrigest e Santandrea, la ricchezza privata è cresciuta sensibilmente: il numero di individui con redditi superiori ai 120.000 euro annui è aumentato del 39% dal 2008, alimentando una domanda che vede l’immobile non più solo come abitazione, ma come asset strategico di protezione patrimoniale.

Cosa succede con l’immobiliare di lusso oggi in Italia

Il mercato appare fortemente polarizzato. I valori d’eccellenza (sopra i 6.000 €/mq) si concentrano in enclave esclusive che spaziano dalle metropoli alle località turistiche d’élite. Se Milano si conferma l’hub di riferimento per dinamismo e quotazioni, Firenze detiene il primato per incidenza del pregio, con quasi il 30% dell’offerta totale appartenente a questa fascia.

Seguono città come Venezia, Napoli e Bologna, mentre Roma mantiene un ruolo centrale grazie al valore storico e monumentale dei suoi immobili di rappresentanza. Uno dei fenomeni più rilevanti è l’ascesa delle seconde case di lusso. Questo segmento, che comprende immobili oltre il milione di euro, ha raddoppiato i volumi in dieci anni e rappresenta oggi il 76% delle transazioni top-tier.

Non si tratta solo di acquisti per uso personale, ma di investimenti mirati alla diversificazione. Parallelamente, emerge un mismatch tra domanda e offerta nella fascia intermedia (6.000-10.000 €/mq): il mercato richiede piccoli tagli come i bilocali (43% delle richieste), ma l’offerta è carente, aprendo opportunità per nuove riqualificazioni. Facendo un’analisi locale e dei vari investimenti, emerge come Milano sia leader assoluta con prezzi che superano i 14.500 €/mq in zone come Brera e Porta Nuova. Catalizza il 79% degli investimenti residenziali di pregio.

A Roma troviamo un mercato eterogeneo con quotazioni medie nel centro storico di 10.300 €/mq, sostenuto da una forte domanda internazionale. Per quanto riguarda infine il turismo d’élite, ecco che località come Forte dei Marmi e Portofino consolidano il proprio status di beni rifugio. Il 2025 ha confermato la vivacità del comparto con investimenti totali nel real estate per 12,3 miliardi di euro (+20% su base annua).

Il segmento living e il lusso istituzionale continuano ad attirare capitali esteri, confermando l’Italia come una destinazione primaria per il “lifestyle investment”. La capacità di recupero post-crisi e la stabilità dei valori rendono il mattone di pregio uno dei pilastri più solidi dell’economia nazionale. Se insomma si nota qualche lacuna in altri settori, l’Italia è diventata invece una fonte di grandi investimenti nell’immobile di lusso.