Sta cambiando radicalmente il mercato del lusso immobiliare in Italia

Il mercato del lusso immobiliare in Italia attraversa una stagione di straordinario dinamismo. Secondo il Market Report Italia 2026, curato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, il settore ha registrato una crescita della domanda del 6,3% nel corso del 2025. Questo successo è frutto di una combinazione strategica: da un lato, l’incertezza geopolitica internazionale che spinge i capitali verso porti sicuri; dall’altro, un sistema di incentivi fiscali che ha reso l’Italia l’erede naturale di piazze storiche come Londra, ormai meno attrattive per i grandi patrimoni.

Come sta cambiando radicalmente il mercato del lusso immobiliare in Italia

L’analisi evidenzia come le motivazioni d’acquisto divergano nettamente lungo la penisola, delineando tre profili distinti che riguardano ovviamente il Nord, il Centro ed il Sud della nostra amata Italia. Nelle regioni settentrionali, ad esempio, oltre il 50% delle compravendite riguarda l’abitazione principale. Milano si conferma la regina assoluta del segmento: qui il nuovo e il ristrutturato oscillano tra i 10.000 e i 23.000 euro al mq, con punte di 27.000 euro.

Non meno brillanti le località turistiche d’élite: Cortina d’Ampezzo (24.000 euro/mq) e Portofino (25.000 euro/mq) mantengono quotazioni altissime, mentre il Lago di Garda supera i laghi del Nord-Ovest con picchi di 10.000 euro al mq. Per quanto riguarda invece il Centro Italia, qui ritroviamo la meta prediletta dagli stranieri, che rappresentano il 52% degli acquirenti. In Toscana e nel Chianti, dove i prezzi toccano i 15.000 euro al mq, oltre la metà dei compratori proviene da Europa e Nord America.

Roma segue questa scia positiva, con una domanda concentrata su immobili efficienti dal punto di vista energetico e dotati di ampi terrazzi, con valori fino a 12.000 euro al mq. Infine ritroviamo il Sud e chiaramente le Isole. Qui il Mezzogiorno registra la quota più alta di acquisti per investimento (23%). La Sardegna domina la scena mondiale: in Costa Smeralda le ville fronte mare raggiungono il record nazionale di 47.000 euro al mq.

Diverso il caso di Napoli, dove il mercato resta prevalentemente domestico (85% di acquirenti italiani) e focalizzato sulla prima casa. Nonostante un fisiologico rallentamento nella crescita dei prezzi rispetto al biennio passato, l’outlook resta estremamente positivo. La componente internazionale, che pesa per il 35% sul totale degli scambi, vede nell’Italia non solo un investimento finanziario, ma una scelta di vita legata alla bellezza paesaggistica e alla stabilità. In un mondo segnato dai conflitti, il “mattone di pregio” italiano si conferma una cassaforte sicura e un asset insostituibile per i grandi investitori globali.